BLOG - SPS správa nemovitostí

Když se rozhodnete pro pořízení vlastního bytu, bude vás zajímat v první řadě volba formy vlastnictví. V právním smyslu je nejméně komplikovanou formou soukromé.

Soukromé vlastnictví

Koupí bytu do soukromého vlastnictví kupujete byt od přímého vlastníka bytu, uvedeného v katastru nemovitostí. S tímto bytem pak můžete volně nakládat – například ho prodat nebo dát do zástavy. Pokud využijete na financování vlastního bydlení hypotéku nebo jiný úvěr jištěný nemovitostí a nevlastníte jinou nemovitost v osobním vlastnictví, kterou byste mohli dát do zástavy, bude pro vás koupě bytu do osobního vlastnictví nejvhodnější.

Nevýhody soukromého vlastnictví bytu:

• Bývá většinou o 10 – 15 % dražší než byt družstevní.
• Platí se daň z převodu nemovitostí.
• Vklad do katastru nemovitostí trvá 4 až 5 měsíců.

Financování

Při koupi bytu do osobního vlastnictví můžete využít:

1. Stavební spoření
2. Hypotéku
3. Americkou hypotéku

Družstevní byt

Dalším typem je družstevní vlastnictví bytu. V tomto případě je vlastníkem bytu právnická osoba, kterou je bytové družstvo. Tento byt se nedá „koupit“, ale můžete ho získat převodem členských práv a povinností. Proces nabytí je jednoduchý a rychlý. Pokud chcete družstevní byt pronajmout, musíte získat souhlas družstva (vždy se musíte řídit jeho stanovy). Ve změnách ve vlastnictví bytu tedy nedochází, vlastníkem je stále bytové družstvo.Druž­stevník nemusí podávat daňové přiznání a platit daň z nemovitosti – to za něj vyřídí družstvo, které daň platí z peněz vybraných za nájem.

Nevýhody družstevního vlastnictví:

• Vlastníkem domu je družstvo a tedy i rozhodování provádí družstvo.
• S bytem nelze nakládat podle vaší svévole, nemůžeme jej prodat, pronajmout.
• Kdyby chtěl družstevník pronajímat byt, musí mu to dovolit družstvo. Pronajímatelem pak není člen, ale celé družstvo.

Financování

Nevýhodou družstevního vlastnictví může být obtížnější financování. Družstevní byt totiž vzhledem k formě vlastnictví nelze dát do zástavy. Hypoteční úvěr tak nepřipadá v úvahu. Banka totiž u takového úvěru požaduje zástavu nemovitosti. Tato skutečnost se s rostoucím zájmem o hypotéky projevila ve vyšší ceně bytů v osobním vlastnictví, neboť ty umožňují i nákup na dluh.U družstevního bytu je nákup na úvěr složitější. Buďto si můžete vzít několik úvěrů ze stavebního spoření nebo jej financovat pomocí tzv. americké hypotéky.

Obecní vlastnictví bytu

Třetím typem je obecní (dříve státní) vlastnictví bytu. Majitelem nemovitosti je obec a z toho vyplývá, že uživatel nesmí s tímto bytem nijak nakládat – prodávat ho ani „za úplatu převádět“ nebo „přenechávat dekret k jeho užívání“.Obecní byt lze totiž legálním způsobem získat pouze výměnou za jiný byt, přidělením bytu ze strany obce nebo vítězstvím ve veřejném výběrovém řízení o pronájem. Toužíte-li získat nájem v obecním bytě (často za výhodné regulované nájemné), informujte se přímo na příslušném odboru obecního úřadu. Obce často nabízí například startovací byty pro mladé lidi.

Závěrem

Osobní a družstevní vlastnictví jsou, co do výhodnosti, relativně srovnatelné. Soukromé vlastnictví znamená být skutečnými „pánem bytu“, na druhou stranu na vás klade vyšší nároky při péči o celou nemovitost, možné problémy při dohadování s vlastníky ostatních bytů apod.

Nevýhodou je také složitější a dražší převod nemovitosti. Majitelem se totiž stáváte až po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, musíte zaplatit daň z převodu nemovitosti a je také třeba vypracovat odhad nemovitosti a další náležitosti. Byty v osobním vlastnictví jsou také dražší než družstevní byty.

Družstevní byt vás tedy může vyjít o dost levněji (zhruba o 10–15 % levnější než byt do osobního vlastnictví), na druhou stranu nikdy nejste jeho skutečnými vlastníky, nemůžete ho například bez souhlasu družstva pronajímat a musíte dodržovat vnitřní pravidla družstva.