BLOG - SPS správa nemovitostí

Jelikož nám do správy nemovitostí chodí vaše dotazy, rozhodli jsme se, že na ty nejfrekventovanější budeme postupně odpovídat prostřednictvím blogu. K vašim odborným otázkám se vyjadřuje Mgr. Jakub Vavřík, advokát se specializací na nemovitosti, smlouvy, problematiku společenství vlastníků jednotek.

Jaké jsou typy smluv při prodeji či koupi (domu, bytu, pozemku), jak vypadají a kdy se uzavírají?

V zásadě, pokud jde o nemovitost (pozemek či dům) nebo o jednotku ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (bytovou či nebytovou), se jedná vždy o smlouvu kupní, která je nejobvyklejším smluvním typem pro úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Při prodeji a koupi jednotky (nejčastěji bytové) se můžeme setkat také se „smlouvou o převodu vlastnictví jednotky“, jejíž náležitosti jsou upraveny právě v zákoně o vlastnictví bytů.

Obecně lze říci, že pro prodávající i kupující stranu je zcela nerozhodné, zda smlouva nese název „kupní smlouva“ či „smlouva o převodu vlastnictví jednotky“, když obecné náležitosti jsou vždy shodné, přičemž při převodu vlastnictví jednotky.

Ať již je smlouva pojmenována jakkoli, musí tvůrce smlouvy vždy respektovat zákon o vlastnictví bytů a tedy zejména specifikaci jednotky a další náležitosti musí uvést do souladu s tímto zákonem.

Kupní smlouva či smlouva o převodu vlastnictví jednotky vzniká na základě prodané či koupené nemovitosti a je také základním podkladem pro povolení vkladu vlastnického práva a jeho zápis do katastru nemovitostí. 

Velmi často ale uzavření kupní smlouvy předchází uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Smyslem takové smlouvy, je dohoda prodávající a kupující strany, že do dohodnuté doby (do určitého termínu) uzavřou kupní smlouvu.

Velmi obvyklé bývá, že uzavření samotné kupní smlouvy je podmíněno splněním povinností jedné či druhé smluvní strany. Nejčastěji pak povinnosti strany kupující složit kupní cenu či její část do depozita nebo doložit straně prodávající, že uzavřela s bankou smlouvu o hypotečním či jiném obdobném úvěru. Důvodem samozřejmě je jistota prodávající strany, že strana kupující zaplatí či je schopna zaplatit sjednanou kupní cenu.

Pokud se jedna ze stran či obě rozhodou využít služeb realitní kanceláře či se jedná o nemovitost či nebo jednotku z nabídky developerské společnosti, je obvyklé, že uzavření obou výše uvedených smluv předchází ještě podpis jiných smluvních typů.

Pro prodávající stranu, které lze obecně velmi doporučit, aby se obrátila na seriózní realitní kancelář, padá v úvahu zejména smlouva zprostředkova­telská.

V rámci zprostředkovatelské smlouvy si realitní kancelář a její klient – prodávající smluví zejména podmínky, ze jakých bude nemovitost nabízena na trhu a prodávána (výše ceny apod.) a dále také odměna realitní kanceláře za její služby a její splatnost.

V případě, že prodávající strana má nestandardní požadavky na prodej nemovitosti (např. potřebuje nemovitost užívat ještě po prodeji apod.), je velmi vhodné, aby již v rámci zprostředkovatelské smlouvy taková podmínky byla upravena. Prodávající i realitní kancelář tak vyloučí možné budoucí spory.

Kupující strana se velmi často setká se smlouvou, která je nazvána „rezervační smlouva“, „smlouva o rezervaci“, „dohoda o složení zálohy na koupi nemovitosti“ apod. Taková smlouva je v praxi realitními kancelářemi i developerskými společnostmi využívána pro vyšší míru flexibility uzavření. Obvykle je v porovnání se smlouvou o budoucí kupní smlouvě velmi stručná a není uzavírána mezi stranou prodávající a kupující, ale právě mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi.

Klientům lze obecně doporučit, aby již v takové smlouvě byly zahrnuty základní podmínky budoucí koupě. Tedy zcela samozřejmě výše kupní ceny, ale i rámcový způsob úhrady a podmínky na straně prodávající, které musí ve stadiu uzavírání této smlouvy garantovat realitní kancelář (tedy například prohlášení a neexistenci právních vad nemovitosti apod.).

Obecně je v rámci uzavírání rezervačních či obdobných smluv pro jejich platnost nutné, aby realitní kancelář byla k takovému kroku prodávající stranou pověřena (např.,aby již měla s prodávajícím uzavřenu zprostředkova­telskou smlouvu či např. smlouvu mandátní apod.).