BLOG - SPS správa nemovitostí

V minulých dvou dílech jsme odpovídali na otázky ohledně daně z převodu nemovitosti a dále jsme řešili typy smluv při prodeji nebo koupi domu, pozemku a bytu, jejich náležitosti a dobu uzavření. V tomto díle budeme odpovídat na např. vázané nájemní vztahy nebo na možnost vyrovnání v případě rozchodu partnerů. K vašim odborným otázkám se opět vyjadřuje Mgr. Jakub Vavřík, advokát se specializací na nemovitosti, smlouvy, problematiku společenství vlastníků jednotek.

Chci koupit nemovitost, která je vázaná nájemními vztahy na neurčitou se státem regulovanou výší nájmu.  Existuje možnost o přerušení nájemné smlouvy s nájemci?

Koupí automaticky vstupujete ze zákona do právních vztahů, resp. do nájemního vztahu se stávajícími nájemci,a to na místo původního pronajímatele (původního vlastníka). V platnosti tak zůstávají původní nájemní smlouvy za dříve sjednaných podmínek (např. výše nájemného, doba nájmu apod.).Zákon z důvodu změny pronajímatele neumožňuje pronajímateli ukončit nájemní vztah např. proto, že by chtěl změnit předchozí uzavřené smlouvy. V českém právním řádu je zakotvena zvýšená ochrana nájemce. To se projevuje tak, že lze vypovědět nájemní smlouvu pouze ze zákonem stanovených důvodů. Tyto důvody jsou vymezeny v ust. § 711 a 711a občanského zákoníku. Dalším možným způsobem zániku nájemního vztahu je písemná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem.  S případným přestěhováním, resp. ukončením nájemní smlouvy písemnou dohodou, musí dotyčný nájemce souhlasit. Příp. byste musela podat výpověď z nájmu bytu při splnění zákonných podmínek.

Co dělat v případě rozchodu nesezdaných partnerů, je-li na jednoho psaný RD?  Je možné napsat smlouvu pro případ rozchodu bez přepisování domu na partnera? 

Co se týká majetkoprávního postavení, v daném případě platí, že výlučným vlastníkem domu i pozemku je ten, na kterého je psaná vlastnická smlouva. Investice, které partner do majetku vlastníka vložil, zhodnotil následně majetek; tedy v případě vypořádání má partner či partnerka právo na to, aby mu byla uhrazena hodnota, která do vašeho majetku byla investována (např. vyčíslenou znaleckým posudkem). Z právního pohledu se však bezdůvodné obohacení promlčuje v subjektivní lhůtě po dvou letech, v daném případě se domníváme, že je třeba tuto lhůtu počítat od doby, kdy k investicím, resp. zhodnocení došlo.

V případě rozchodu lze vzniklou situaci řešit tak, že uzavřete s partnerem (nejlépe po skončení fází významných investic, resp. úhrady určitých závazků) dohodu (nejlépe s úředně ověřenými podpisy), jejímž obsahem bude zejména označení zhodnocení a částka zhodnocení, a to např. i formou tzv. uznání dluhu dle obč. zákoníku (příp. i formou notářského zápisu s tzv. přímou vykonatelností, který je tzv. exekučním titulem).

Pro případ vypořádání tak budete disponovat jasnými poklady pro určení částky, kterou byste partnera vyplatili. Je na místě podotknout, že takové dohody je příznivější sepisovat v době, kdy jsou vztahy mezi partnery přístupné ke kompromisu, než v době rozchodu, kdy vzájemná dohoda mezi partnery může být problematická.