BLOG - SPS správa nemovitostí

Příspěvek je ve výši jednoho procentního bodu (celý text ministerstva pro místní rozvoj) a týká se pouze příspěvku na hypotéku na nákup staršího domu nebo bytu. V případě nového novostavby tak nevzniká nárok. 

O poskytnutí podpory můžete zažádat až v den uzavření smlouvy o úvěru, nejpozději pak v den jeho čerpání. Žádat o státní příspěvek bude možné pouze v bankách, které mají s mi­nisterstvem pro místní rozvij uzavřenu smlouvu o zprostředkování.

Seznam hypotečních bank, které přijímají žádosti a uzavírají smlouvy o poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru na všech svých pobočkách.

• Česká spořitelna
• Hypoteční banka, a.s.
• Československá obchodní banka a.s.
• GE Capital bank a.s.
• Komerční banka
• Raiffeisenbank
• Wustenrot hypoteční banku, a.s.
• UniCredit Bank, a.s.

O příspěvek je nutné zažádat už při sjednání hypotéky a vztahuje se k úvěrům čerpaným od 1. února 2010 do 31. ledna 2011. V případě koupě staršího bytu je nejvyšší podporovaný úvěr 800 000 korun, u staršího ro­dinného domu s jedním bytem je podporován úvěr nejvýše do 1,5 milionu korun. (Zdroj: Lidové noviny)

Máme libůstku pro ty, kteří chtějí zároveň bydlet ve svém, v centru Prahy, v nové zástavbě a ještě mít příjemný pocit z kvalitního bydlení – Rezidence Českobratrská na Praze 3.

Lokalita

Moderní bytový dům se nachází zhruba 2 km vzdušnou čarou od Václavského náměstí, na rozhraní Vinohrad a Žižkova a v těsné blízkosti parku Parukářka.Z bytů se můžete dívat na Hradčany nebo do zeleně Parukářky. Díky své poloze je také velmi pohodlně dostupný z centra Prahy městskou hromadnou dopravou (autobusy a tramvaje) nebo autem.

Popis rezidence

Všechny byty jsou koncipovány jako nízkoenergetické bydlení.

Bytová rezidence na Praze 3 má 7 nadzemních podlaží a 2 podzemní. V podzemních podlažích se nachází parkovací místa a technologie domu.

V 1.NP je umístněný velký byt o dispozici 3+kk se zahradou. V prvních třech podlažích je pět bytů typu 3+kk, čtvrté nadzemní podlaží nabídne dva byty o velikosti 1+kk a 4+kk, v pátém podlaží je luxusní byt 5+kk o ploše přes 130 metrů čtverečních. Součástí každého bytu je sklepní kóje. V 6.NP a v 7.NP jsou dva mezonetové byty o dispozici 4+kk.

Navíc pro vás máme malý bonus:  klientské změny ve výši 100.000,– Kč.

Nejlevnější byt o 40 m2 lze pořídit od 3,600 000 Kč. 

V případě zájmu nebo otázek nás prosím kontaktujte na:

Ing. Radek ŠVEC
developerské projekty, prodej nemovitostí
mobil: 777 676 1­91
e-mail: svec@sps-sn.cz

Fotogalerie Rezidence Českobratrská.

Podívejte se na naše další aktuální projekty v Praze i mimo ni.

Jaké jsou rozdíly mezi klasickou žárovkou a tou úspornou? Je úsporná žárovka vhodná pro každý dům a druh osvětlení? Kolikrát je dražší než klasická a kde ji lze sehnat? Zajímavý článek o rozdílech v osvětlení, energii a ušetřených zdrojích a penězích píše časopis Marianne bydlení.

Můžete mít xyz důvodů, proč si koupit byt. Při výběru bytu je ze všeho nejdůležitější mít jasno, za jakým účelem ho pořídíte. V jednom z předchozích článků jsme zmiňovali typy bytů ke koupi. Tentokrát se ale zaměříme na užitečné rady pro jednotlivé účely koupě.

Byt na investici

Při koupi bytu, který chcete nadále pronajímat byste si měli uvědomit, že lokalita, dopravní dostupnost a atraktivita samotného bytu jsou hlavními prodejními artikly. Dokonce i fakt, že lze před domem dobře zaparkovat v jakoukoli denní dobu výrazně ovlivní poptávku a tím pádem i cenu pronájmu.

Důležitý tip:

Pokud kupujete byt na investici již s nájemníkem, musíte se řídit smlouvou, kterou nájemník s původním majitelem uzavřel. Pokud tedy smlouva zní na pronájem 2.000 Kč/měsíc, nemůžete nájemníkovi zvýšit libovolně nájemné do té doby, než smlouva vyprší.

Byt pro rodinu

Uvažujete-li o koupi bytu, který bude sloužit primárně pro zabezpečení rodiny, měli byste se zajímat o občanskou vybavenost lokality, školy, školky a obchody, stejně jako kulturní či sportovní vyžití v samotném místě bydliště. Dostupnost do práce a spojení s MHD jsou další podstatné informace, které by rozhodně mělo ovlivnit vaše rozhodnutí v koupi, stejně jako rychlost s jakou se koupě bytu zhodnotí v případě následného prodeje.Kupujete-li byt pro rodinu, je na místě zvážit garáž namísto garážového stání, předzahrádku, balkón či terasu a byt, který má alespoň 2+1. Oddělené soukromí není totiž přepychem, ale nutností.

Byt v původní zástavbě

Je-li pro vás novostavba příliš drahá či vám z nějakého jiného důvodu nevyhovuje, zjistěte si na katastru nemovitostí, zda není na byt vázané věcné břemeno nebo dluh.

V případě osobního vlastnictví je v katastru nemovitostí jako majitel bytu uvedena konkrétní osoba. V případě družstevního bytu je jako majitel uvedené družstvo.

Byty ve družstevním vlastnictví jsou levnější než ty v osobním.  Pokud se chystáte koupit byt v družstevním vlastnictví za účelem jeho následného pronájmu,  jste povinni informovat sousedy a zajistit si jejich souhlas. U bytu v osobním vlastnictví tato povinnost samozřejmě odpadá.

Byt od developera

Nákup bytu od developera má výhodu v tom, že klient má možnost vybrat si z velkého množství bytů a následně si dohodnout nad­standardní úpravy. Realitní agentury většinou nabízejí už dokončené byty, kde nadstandardní požadavek na úpravy bydlení již nepřichází v úvahu.

Tip na závěr:

Obecně platí, že čím déle je firma na trhu, tím více má referencí. U neznámých firem, ať už se jedná o realitky nebo developerské společnosti si totožnost můžete ověřit například na www.justice­.cz.

Katastr nemovitostí vám pak pomůže zjistit, zda se na byt neváže nějaký dluh či je osoba, která vám byt nabízí, jeho skutečným majitelem. 

V případě, že zemře někdo z vašich nejbližších rodinných příslušníků na vás přechází nárok zdědit úspory ze stavebního spoření. Zákonná úprava dědictví však postupuje podle specifických pravidel, které se vám budeme snažit osvětlit v následujícím příspěvku.

Stavební spoření má vlastní úpravu dědění práv a povinností. To se v několika bodech odlišuje od  obecných pravidel pro nabývání dědictví stanovených občanským zákoníkem. Tato zvláštní úprava dědění práv ze stavebního spoření má přednost i před případnou závětí, pokud s ní není v souladu.

Co dělat, v případě úmrtí, kam se se smlouvami obracet?

Běžným postupem bývá se obrátit na stavební spořitelnu, a to s předloženým úmrtním listem. Druhým způsobem, jak se spořitelna o úmrtí dozví, je od notáře, který vede pozůstalostní řízení. Dotaz pak do instituce zašle požadavek na stav bankovního účtu a uzavřených smluv.

Zdědit stavební spoření je podle nových smluv komplikovanější, co se týká čerpání nároku na státní podporu

Kdo je dědicem?V případě úmrtí osoby, která měla řádně sjednané stavebního spoření pak přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela.

V dalším postupu se pak postupuje podle občanského zákoníku: Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů.

Při podepisování smluv u hypotečních nebo spotřebitelských úvěrů je potřeba věnovat pozornost i sankcím, které vznikají okamžikem neplnění plateb. V případě, že se dostanete do platební neschopnosti a svoje povinnosti nebudete moci náležitě plnit, převládá všeobecný názor, že byste měli finanční instituci okamžitě kontaktovat.

Splácení úvěru může zkomplikovat banální nemoc, v horším případě ztráta zaměstnání, živelná pohroma apod., které v době uzavírání úvěrové smlouvy nebylo možné očekávat. Před podpisem úvěrové smlouvy by si každý měl spočítat nebo si nechat vypočítat, jaké sankce mu při prodlení splátek hrozí. V tomto případě stojí za to zvážit, zda si brát úvěr v případě, že jsou sankce vysoké.

Obtížně řešitelné finanční situaci lze do značné míry předejít sjednáním úvěrového pojištění. Zejména u velkých a dlouhodobých úvěrů se vyplatí takové pojištění mít, i když ho sama banka na něm netrvá.

Problémy je třeba řešit včas

Největším rizikem ani tak není výše sjednaného úroku, ale pravidla splácení půjčky – jiná ujednání v úvěrové smlouvě nebo smlouvě o půjčce. (Laik bez právního vzdělání nebo patřičných zkušeností zpravidla není schopen rizika docenit, kritická místa smlouvy (podmínky, sankce, apod.) jsou často v textu nelogicky uprostřed či nakonec dokumentu, text je formulován příliš odborně a zdlouhavě a zvýrazněn téměř nečitelným písmem.) Rovněž si dejte pozor na  neúměrně vysoké a nepřiměřené poplatky za půjčku jako např. za přiznání půjčky a sjednání smlouvy (zajímavá reportáž, která vám může pomoci osvětlit triky úvěrových firem).

Co dělat, pokud se dostanete do platební neschopnosti?

Dostanete-li se do patové situace, neřešte ji dalšími půjčkami či hraním „mrtvého brouka“. Postavte se k problému čelem a informujte svého věřitele o problému, který právě vznikl. Ve většině případech existuje cesta k vzájemné dohodě, aniž byste na to museli doplácet. I zde platí, vždy si dávejte pozor u jakého bankovního (případně nebankovního domu) si úvěr sjednáváte. Každou smlouvu si přečtěte i kdyby byla sebedelší, případně si ji vyžádejte před podepsáním na prostudování. Jakékoliv nátlaky ze strany věřitele jsou podezřelé a nevyplatí se smlouvu uzavírat. Rovněž si dejte pozor na vratné zálohy, které složíte ještě předtím, než dostanete jakýkoli úvěr. Nemuseli byste je už totiž dostat zpátky.

Přečtěte si také:

Stát chce regulovat splátkové firmy

Sankce za úvěry zdražily od 2010

Pokud potřebujete akutně sehnat vzor smlouvy, ale nevíte z jakých stránek si názornou ukázku stáhnout, doporučili bychom vám následující odkazy:

www.vzory.cz

nebo

www.pravnik.cz

Na www.vzory.cz najdete vzory smluv z občanského, obchodního, pracovního, finančního práva a civilního procesu. Tyto vzory smluv vypracovávají konkrétní právníci a někteří jsou zároveň i redaktory, proto dodatková vysvětlení nejsou psaná právní řečí, ale takovou, které porozumí každý čtenář. Ke smlouvám máte možnost se i vyjádřit, případně je oznámkovat podle toho, zda odpovídají či vystihují problém nebo otázku, kterou zrovna řešíte. Stránky navíc odkazují na Sbírku zákonů, na novinky a zrušené předpisy.

www.pravnik.cz je zahrnuje i další služby z oblasti např. mezinárodního práva nebo rodinného či správního práva. K dispozici je i online poradna za poplatek cca 85 Kč, kdy se vám budou věnovat specializovaní právníci. Součástí stránek jsou i odkazy na advokátní kanceláře a různé právní instituce, své názory můžete vyjadřovat v diskusním fóru.

V minulých dvou dílech jsme odpovídali na otázky ohledně daně z převodu nemovitosti a dále jsme řešili typy smluv při prodeji nebo koupi domu, pozemku a bytu, jejich náležitosti a dobu uzavření. V tomto díle budeme odpovídat na např. vázané nájemní vztahy nebo na možnost vyrovnání v případě rozchodu partnerů. K vašim odborným otázkám se opět vyjadřuje Mgr. Jakub Vavřík, advokát se specializací na nemovitosti, smlouvy, problematiku společenství vlastníků jednotek.

Chci koupit nemovitost, která je vázaná nájemními vztahy na neurčitou se státem regulovanou výší nájmu.  Existuje možnost o přerušení nájemné smlouvy s nájemci?

Koupí automaticky vstupujete ze zákona do právních vztahů, resp. do nájemního vztahu se stávajícími nájemci,a to na místo původního pronajímatele (původního vlastníka). V platnosti tak zůstávají původní nájemní smlouvy za dříve sjednaných podmínek (např. výše nájemného, doba nájmu apod.).Zákon z důvodu změny pronajímatele neumožňuje pronajímateli ukončit nájemní vztah např. proto, že by chtěl změnit předchozí uzavřené smlouvy. V českém právním řádu je zakotvena zvýšená ochrana nájemce. To se projevuje tak, že lze vypovědět nájemní smlouvu pouze ze zákonem stanovených důvodů. Tyto důvody jsou vymezeny v ust. § 711 a 711a občanského zákoníku. Dalším možným způsobem zániku nájemního vztahu je písemná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem.  S případným přestěhováním, resp. ukončením nájemní smlouvy písemnou dohodou, musí dotyčný nájemce souhlasit. Příp. byste musela podat výpověď z nájmu bytu při splnění zákonných podmínek.

Co dělat v případě rozchodu nesezdaných partnerů, je-li na jednoho psaný RD?  Je možné napsat smlouvu pro případ rozchodu bez přepisování domu na partnera? 

Co se týká majetkoprávního postavení, v daném případě platí, že výlučným vlastníkem domu i pozemku je ten, na kterého je psaná vlastnická smlouva. Investice, které partner do majetku vlastníka vložil, zhodnotil následně majetek; tedy v případě vypořádání má partner či partnerka právo na to, aby mu byla uhrazena hodnota, která do vašeho majetku byla investována (např. vyčíslenou znaleckým posudkem). Z právního pohledu se však bezdůvodné obohacení promlčuje v subjektivní lhůtě po dvou letech, v daném případě se domníváme, že je třeba tuto lhůtu počítat od doby, kdy k investicím, resp. zhodnocení došlo.

V případě rozchodu lze vzniklou situaci řešit tak, že uzavřete s partnerem (nejlépe po skončení fází významných investic, resp. úhrady určitých závazků) dohodu (nejlépe s úředně ověřenými podpisy), jejímž obsahem bude zejména označení zhodnocení a částka zhodnocení, a to např. i formou tzv. uznání dluhu dle obč. zákoníku (příp. i formou notářského zápisu s tzv. přímou vykonatelností, který je tzv. exekučním titulem).

Pro případ vypořádání tak budete disponovat jasnými poklady pro určení částky, kterou byste partnera vyplatili. Je na místě podotknout, že takové dohody je příznivější sepisovat v době, kdy jsou vztahy mezi partnery přístupné ke kompromisu, než v době rozchodu, kdy vzájemná dohoda mezi partnery může být problematická.

V minulém příspěvku jsme řešili o typy smluv při prodeji nebo koupi domu, pozemku a bytu, jejich náležitosti a dobu uzavření. V tomto díle budeme odpovídat na specifické dotazy jako notářské poplatky za převod nemovitosti, daň z převodu nemovitosti a sazby. K vašim odborným otázkám se vyjadřuje Mgr. Jakub Vavřík, advokát se specializací na nemovitosti, smlouvy, problematiku společenství vlastníků jednotek.

Jaký je notářský poplatek za převod nemovitosti při darování?

Co se týká uzavření darovací smlouvy o převodu nemovitosti, tuto smlouvu není třeba sepisovat formou notářského zápisu. Pro účely převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí postačí sepsat darovací smlouvu s ověřenými podpisy všech účastníků.

Místně příslušnému katastrálnímu úřadu, který provádí vklad vlastnického práva, je třeba předložit tolik vyhotovení, kolik je účastníků smlouvy + dvě vyhotovení; ve Vašem případě tedy celkem 4 vyhotovení.

Ověřené podpisy musí být pouze na jednom z těchto vyhotovení. Cena ověření jednoho podpisu činí 30,– Kč a provádí ho zejm. obecní úřady, dále též notáři či advokáti( zde je třeba standardně počítat s navýšením ceny o 19% DPH).

Pokud byste však trvali na tom, že smlouvu sepíšete formou notářského zápisu, který významně zvyšuje právní jistotu účastníků, cena tohoto notářského zápisu se odvíjí od ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé, která se zjišťuje zpravidla dotazem na 3 realitní kanceláře (není třeba nechávat vyhotovovat znalecký posudek) a činí pak určité procento z hodnoty nemovitostí (zpravidla se jedná o 2% z hodnoty nemovitosti či méně – k tomu blíže viz příloha, položka A vyhlášky č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví).

Dále se můžete obrátit i na advokátní kancelář, která Vám též darovací smlouvu a příslušný návrh na vklad sepíše, výše odměny záleží na dohodě mezi advokátem a klientem, příp. bude účtována mimosmluvní odměna v souladu s platnou právní úpravou (advokátní tarif).

Může si cizinec koupit byt v České republice?

Bohužel odpověď na tuto otázku není vzhledem k současně existujícímu rozporu platného devizového zákona č. 219/1995 Sb., s předpisy EU jednoduchá. Obecně je z platného a účinného devizového zákona jasné, že nemovitosti (s výjimkou zemědělských a lesních pozemků) mohou nabývat všichni cizinci s trvalým pobytem na území ČR a dále občané členských států Evropského společenství.

V rámci článku 56 odst. 1 Smlouvy o založení Evropského společenství (v konsolidovaném znění po všech novelizacích) však primární právo ES, které je pro Českou republiku závazné bez dalšího, zaručuje (až na výjimky uvedené v Sml. o založení ES) všem cizincům volné nabývání nemovitostí. Přechodné období sjednané v této problematice skončilo dne 1.5.2009, avšak novela devizového zákona, která by uvedla vnitrostátní předpis do souladu se závazky České republiky plynoucími z členství v EU dosud nebyla přijata.

Lze však mít za to, že na základě mezinárodních smluv, které mají přednost před zákonem, není od 1.5.2009 možné omezovat nabývání nemovitostí (s výjimkou zemědělských a lesních pozemků) ze strany cizinců.

Kdo platí daň z převodu nemovitosti?

Daň z převodu nemovitostí platí zcela zásadně strana prodávající, když tato povinnost je jí uložena zákonem o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Je třeba ale upozornit, že strana kupující je ze zákona ručitelem vzhledem k povinnosti strany prodávající zaplatit daň z převodu nemovitostí a tedy je vhodné v rámci kupní smlouvy zajistit splnění povinnosti strany prodávající tak, že částka odpovídající dani je složena do depozita advokáta, notáře či na vázaný účet u banky a z takového depozita pak uhrazena přímo na účet příslušného finančního úřadu.

Jak vysoká je sazba daně z převodu nemovitosti?

Sazba je 3% z kupní ceny nemovitosti, případně z ceny nemovitosti zjištěné na základě znaleckého posudku, je-li taková cena vyšší než sjednaná cena kupní.

Jelikož nám do správy nemovitostí chodí vaše dotazy, rozhodli jsme se, že na ty nejfrekventovanější budeme postupně odpovídat prostřednictvím blogu. K vašim odborným otázkám se vyjadřuje Mgr. Jakub Vavřík, advokát se specializací na nemovitosti, smlouvy, problematiku společenství vlastníků jednotek.

Jaké jsou typy smluv při prodeji či koupi (domu, bytu, pozemku), jak vypadají a kdy se uzavírají?

V zásadě, pokud jde o nemovitost (pozemek či dům) nebo o jednotku ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (bytovou či nebytovou), se jedná vždy o smlouvu kupní, která je nejobvyklejším smluvním typem pro úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Při prodeji a koupi jednotky (nejčastěji bytové) se můžeme setkat také se „smlouvou o převodu vlastnictví jednotky“, jejíž náležitosti jsou upraveny právě v zákoně o vlastnictví bytů.

Obecně lze říci, že pro prodávající i kupující stranu je zcela nerozhodné, zda smlouva nese název „kupní smlouva“ či „smlouva o převodu vlastnictví jednotky“, když obecné náležitosti jsou vždy shodné, přičemž při převodu vlastnictví jednotky.

Ať již je smlouva pojmenována jakkoli, musí tvůrce smlouvy vždy respektovat zákon o vlastnictví bytů a tedy zejména specifikaci jednotky a další náležitosti musí uvést do souladu s tímto zákonem.

Kupní smlouva či smlouva o převodu vlastnictví jednotky vzniká na základě prodané či koupené nemovitosti a je také základním podkladem pro povolení vkladu vlastnického práva a jeho zápis do katastru nemovitostí. 

Velmi často ale uzavření kupní smlouvy předchází uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Smyslem takové smlouvy, je dohoda prodávající a kupující strany, že do dohodnuté doby (do určitého termínu) uzavřou kupní smlouvu.

Velmi obvyklé bývá, že uzavření samotné kupní smlouvy je podmíněno splněním povinností jedné či druhé smluvní strany. Nejčastěji pak povinnosti strany kupující složit kupní cenu či její část do depozita nebo doložit straně prodávající, že uzavřela s bankou smlouvu o hypotečním či jiném obdobném úvěru. Důvodem samozřejmě je jistota prodávající strany, že strana kupující zaplatí či je schopna zaplatit sjednanou kupní cenu.

Pokud se jedna ze stran či obě rozhodou využít služeb realitní kanceláře či se jedná o nemovitost či nebo jednotku z nabídky developerské společnosti, je obvyklé, že uzavření obou výše uvedených smluv předchází ještě podpis jiných smluvních typů.

Pro prodávající stranu, které lze obecně velmi doporučit, aby se obrátila na seriózní realitní kancelář, padá v úvahu zejména smlouva zprostředkova­telská.

V rámci zprostředkovatelské smlouvy si realitní kancelář a její klient – prodávající smluví zejména podmínky, ze jakých bude nemovitost nabízena na trhu a prodávána (výše ceny apod.) a dále také odměna realitní kanceláře za její služby a její splatnost.

V případě, že prodávající strana má nestandardní požadavky na prodej nemovitosti (např. potřebuje nemovitost užívat ještě po prodeji apod.), je velmi vhodné, aby již v rámci zprostředkovatelské smlouvy taková podmínky byla upravena. Prodávající i realitní kancelář tak vyloučí možné budoucí spory.

Kupující strana se velmi často setká se smlouvou, která je nazvána „rezervační smlouva“, „smlouva o rezervaci“, „dohoda o složení zálohy na koupi nemovitosti“ apod. Taková smlouva je v praxi realitními kancelářemi i developerskými společnostmi využívána pro vyšší míru flexibility uzavření. Obvykle je v porovnání se smlouvou o budoucí kupní smlouvě velmi stručná a není uzavírána mezi stranou prodávající a kupující, ale právě mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi.

Klientům lze obecně doporučit, aby již v takové smlouvě byly zahrnuty základní podmínky budoucí koupě. Tedy zcela samozřejmě výše kupní ceny, ale i rámcový způsob úhrady a podmínky na straně prodávající, které musí ve stadiu uzavírání této smlouvy garantovat realitní kancelář (tedy například prohlášení a neexistenci právních vad nemovitosti apod.).

Obecně je v rámci uzavírání rezervačních či obdobných smluv pro jejich platnost nutné, aby realitní kancelář byla k takovému kroku prodávající stranou pověřena (např.,aby již měla s prodávajícím uzavřenu zprostředkova­telskou smlouvu či např. smlouvu mandátní apod.).